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まちづくりCASE STUDY

●シリーズ「再開発事業」とは(1)

ALEX・INA共同企業体
                 片 桐 裕 明

第1回目は、多くの商店街で問題となりがちな「大地主さん(底地権者)の土地を借地
して建物を所有している方(借地権者)が多く、思うように更新が進まない地区」を第
1種市街地再開発事業により再構築を行い、商店街再生の核としようとしている事例を
ご紹介します。

[課  題]
当該地区の底地権者2名のうち、お一人
はJR駅前商店街で古くから地元密着型
の生鮮中心の店舗を営んでおり、商店街
の重鎮としてその活性化を目指し新店舗
建設を考えておられましたが、その所有
地には老朽化した住宅をお持ちの借地権
者が多く、駐車場の確保はもとより店舗
の拡張もまま成らない状況でした。
また、もうお一人は、老朽化した木造の
建物を複数のテナントに貸しておりまし
たがその投資効果を考えると新築にふみ
切れない状況でありました。

[再開発事業]
 長年のお付き合いのある借地権者さん・テナントさんに満足いく提案が出来、自らもま
 た無理のない店舗経営が出来る施設作りの手法として選択されたのが、第1種市街地再
 開発事業でありました。その選択理由は次の通りです。
・住宅をお持ちの借地権者さんには、権利変換でその資産金額に見合う新しい集合住宅
 を区分所有してもらえる。
・再入居希望のテナントさんに、適正な賃料条件を提示出来る。
・やむなく転出される借地権者さんに対しては、生活再建可能な適正な補償費を支払う
 ことが出来る。
 どのような再開発計画に合ってもその事業採算性の見通しが立たなければ、具体的には
 進みません。当該地区の場合、それに必要不可欠である保留床処分先として、「商店街
 にとってもメリットの大きい」分譲マンションデイベロッパーの見通しが付いた事が、
 その事業促進の大きな起爆剤となりました。

[施設計画]
 当該地区において特徴的なことは、従後の土地建物の所有形態にあります。その内訳は
 以下の通りです。

 商業施設A棟:土地建物ともA氏所有
 商業施設B棟:土地建物ともB氏所有
 集合住宅 棟:区分所有

 これは、「商業施設は将来的な建替えを前提として計画すべきである」というお二人の
 理念に起因しております。従って、再開発事業としては、3棟合わせての事業でありま
 すが、確認申請は3棟別々になされております。再開発事業によって、建設される施設
 建築物もまた未来永劫のものではありません。将来を見据えてその街にとってどの手法
 が適しているか、十分な議論を踏まえた施設づくりが望まれます。

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